Analiza rynku budownictwa mieszkaniowego
Potrzebujesz gotowych danych o rynku? Zobacz raporty w Skanie Rynku.
Zobacz katalog skanów rynkuRynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce w 2025 i na początku 2026 roku wykazuje oznaki stopniowej stabilizacji, choć jednocześnie zauważalne jest istotne wyhamowanie dynamiki inwestycji i spadek liczby rozpoczynanych budów. Główną rolę w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli odgrywają niezmiennie projekty deweloperskie przeznaczone na sprzedaż lub wynajem oraz budownictwo indywidualne, podczas gdy formy takie jak budownictwo społeczne czy spółdzielcze ulegają postępującej marginalizacji. Mimo ograniczenia podaży, można zauważyć, że popularna stała się budowa lokali o większym metrażu, co potwierdza skok średniej powierzchni nowo wybudowanego mieszkania z 87,0 m² w 2025 roku do 93,0 m² na początku roku kolejnego. Pod kątem finansowym sektor funkcjonuje w warunkach zbliżonych do równowagi, gdzie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym stabilizują się, a ich ostateczny poziom zależy od stale rosnących kosztów ziemi. Ponadto Polska utrzymuje pozycję unijnego lidera pod względem liczby wydawanych pozwoleń na budowę, co wyraźnie wyróżnia nasz rynek na tle pozostałych krajów Europy.
01
Ile mieszkań oddano do użytkowania w Polsce w 2025 roku?
Według danych GUS, w okresie od stycznia do grudnia 2025 roku oddano do użytkowania 208 792 mieszkania, co stanowi wzrost o 4,34% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Warto jednak zauważyć, że w latach 2020–2023 wartość ta systematycznie utrzymywała się powyżej poziomu 220 tys. jednostek. Tegoroczny wynik jest więc sygnałem stopniowej stabilizacji rynku, choć wciąż wskazuje na niepełną odbudowę mocy przerobowych sektora po spowolnieniu z lat ubiegłych.
Dominujący udział w rynku zachowały mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. W 2025 roku oddano ich 134 149, co oznacza wzrost o 7,62% w stosunku do roku poprzedniego (kiedy liczba ta wyniosła 124 653 lokale). Wynik ten potwierdza wysoką aktywność sektora deweloperskiego, którego udział w całkowitej podaży wyniósł 64,25%. Drugi pod względem wielkości wynik odnotowało budownictwo indywidualne z udziałem 32,39% (67 618 mieszkań). Pozostałe formy budownictwa objęły zaledwie 2,92% rynku, a budownictwo spółdzielcze stanowiło marginalne 0,45%.
| Forma budownictwa | Liczba mieszkań | Udział w rynku (%) |
|---|---|---|
| ogółem | 208 792 | – |
| na sprzedaż lub wynajem | 134 149 | 64,25 |
| indywidualne | 67 618 | 32,39 |
| pozostałe formy | – | 2,92 |
| spółdzielcze | – | 0,45 |
Według wstępnych statystyk ujętych w raporcie ze stycznia 2026 roku do użytku oddano 14 674 mieszkań, co stanowi 8,0% mniej niż w tym samym miesiącu roku ubiegłego. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 8,6 tys. mieszkań, o 11,4% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 5,7 tys. mieszkań, tj. o 1,0% więcej.
02
Ile mieszkań zaczęto budować w Polsce w 2025 roku?
W 2025 roku odnotowano istotne schłodzenie aktywności inwestycyjnej: rozpoczęto budowę 212,4 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 9,2% w relacji do roku ubiegłego. Statystyka ta jest kluczowym wskaźnikiem wyprzedzającym, który sugeruje ograniczenie podaży lokali oddawanych do użytkowania w nadchodzących latach.
W strukturze nowo rozpoczynanych projektów dominowały mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem, które odpowiadały za 61,0% ogółu inwestycji. Znaczący udział utrzymało również budownictwo indywidualne (37,1%), choć w tym segmencie widoczna jest największa wrażliwość na utrzymujące się wysokie koszty wykonawstwa. Pozostały margines rynku, stanowiący łącznie zaledwie 1,9%, przypadł na budownictwo społeczne (komunalne, społeczne czynszowe, zakładowe) oraz spółdzielcze, co potwierdza postępującą marginalizację tych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na rzecz komercyjnych projektów deweloperskich.
| Forma budownictwa | Udział (%) |
|---|---|
| na sprzedaż lub wynajem | 61,0 |
| indywidualne | 37,1 |
| społeczne (komunalne, społeczne czynszowe, zakładowe) i spółdzielcze | 1,9 |
Według najnowszego raportu GUS-u za styczeń 2026 roku, rozpoczęto budowę 12,3 tys. mieszkań, tj. o 28,6% mniej niż przed rokiem. Deweloperzy przystąpili do budowy 8,9 tys. mieszkań (o 29,6% mniej niż rok wcześniej), a inwestorzy indywidualni 2,9 tys. (o 30,6% mniej). Łącznie udział tych form budownictwa wyniósł 95,6% ogólnej liczby mieszkań. W pozostałych formach budownictwa rozpoczęto budowę 541 mieszkań (468 w roku poprzednim). Pokazuje to wyraźne wyhamowanie aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości na początku 2026 roku.
| Forma budownictwa | Liczba mieszkań | Spadek r/r (%) |
|---|---|---|
| ogółem | 12,3 tys. | 28,6 |
| deweloperzy | 8,9 tys. | 29,6 |
| inwestorzy indywidualni | 2,9 tys. | 30,6 |
| pozostałe formy (rok wcześniej: 468) | 541 | – |
03
Jaka jest średnia powierzchnia nowego mieszkania w Polsce?
Według danych GUS średni metraż nowo wybudowanego mieszkania wynosił w 2025 roku 87,0 m², a w styczniu 2026 roku wzrósł do 93,0 m².
Według danych GUS-u w 2025 roku łączna powierzchnia użytkowa nowo wybudowanych mieszkań osiągnęła poziom 18,2 mln m², co stanowiło wzrost o 1,8% w skali roku, przy średnim metrażu pojedynczego lokalu wynoszącym 87,0 m². Zaobserwowano jednak tendencję zmienną na podstawie informacji ze stycznia 2026 roku, kiedy to odnotowano wyraźny spadek aktywności inwestycyjnej: łączna powierzchnia użytkowa oddanych zasobów zmalała o 4,1% w porównaniu z osiągniętą średnią roku wcześniejszego, osiągając wartość 1,4 mln m² w analizowanym okresie. Jednocześnie zaobserwowano istotne zwiększenie przeciętnej wielkości nowo wybudowanego mieszkania do poziomu 93,0 m², co sugeruje zmianę struktury oddawanych lokali na korzyść budownictwa o większym metrażu.
04
Ile kosztuje 1 m² mieszkania w Polsce?
W IV kwartale 2025 roku średnia transakcyjna cena 1 m² na rynku wtórnym w Warszawie wynosiła 16 750 zł, wobec średniej dla całej Polski na poziomie 7 933 zł.
W IV kwartale 2025 r. możemy zaobserwować w większości przypadków spadek cen ofertowych, a skutkiem tego transakcyjnych. W raporcie NBP analizowano 6 największych miast w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk), dzięki temu łatwo można dostrzec dużą dysproporcję w średnich cenach za 1 m² liczonych dla całego kraju i tych wyliczonych dla konkretnego miasta. Porównując najwyższą uśrednioną wartość transakcyjną za 1 m² na rynku wtórnym w Warszawie, wynoszącą (16 750 zł), ze średnią dla całej Polski (7 933 zł), widzimy, że kwota ta stanowi ~211% średniej krajowej. Tak znaczna rozpiętość cenowa potwierdza silną polaryzację polskiego rynku nieruchomości, gdzie stolica oraz kluczowe aglomeracje rządzą się własną dynamiką, oderwaną od trendów panujących w mniejszych ośrodkach. Wysoki udział Warszawy w kształtowaniu górnej granicy cenowej wynika nie tylko z popytu inwestycyjnego, ale także z ograniczonej podaży gruntów w prestiżowych lokalizacjach.
05
Jak kredyty hipoteczne napędzają rynek mieszkaniowy w Polsce?
Według BIK w lutym 2026 roku banki udzieliły o 54,1% więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej, a ich łączna wartość wzrosła o 67,4%, do ponad 10,6 mld zł.
Pomimo danych dotyczących liczby wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji, które wskazują na osłabienie aktywności deweloperskiej, statystyki Biura Informacji Kredytowej dowodzą, że rynek mieszkalnictwa w Polsce znajduje się w fazie silnego ożywienia. W lutym 2026 roku banki udzieliły o 54,1% więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej, a łączna wartość przyznanych środków wzrosła o 67,4%, osiągając jeden z historycznie najwyższych wyników na poziomie ponad 10,6 mld zł. Około 80% tej kwoty zasila bezpośrednio rynek pierwotny i wtórny, co potwierdza potężną skalę zakupów dokonywanych przez Polaków. O nieustannym wzroście cen nieruchomości świadczy średnia kwota kredytu, która wyniosła 454,05 tys. zł (wzrost o 8,6% w skali roku).
06
Jak Polska wypada na tle UE pod względem rodzaju zamieszkania?
W Polsce 58,4% obywateli mieszka w domach, a 41,4% w mieszkaniach, podczas gdy w całej UE w 2024 roku było to odpowiednio 51% i 48% populacji.
Według raportu Eurostatu „Housing in Europe, 2025 edition” rozkład populacji według rodzaju zakwaterowania (dom, mieszkanie lub inne) różni się w poszczególnych krajach UE. Czynnikiem mającym największy wpływ jest fakt, czy mieszka się w mieście, miasteczku, na przedmieściach czy na obszarach wiejskich.
W 2024 roku w Unii Europejskiej 51% populacji mieszkało w domach, podczas gdy 48% mieszkało w mieszkaniach (a 1% w innych rodzajach zakwaterowania, takich jak domy na wodzie czy kampery). Domy są najpowszechniejszą formą zamieszkania w dwóch trzecich krajów UE. Najwyższy odsetek osób mieszkających w mieszkaniach odnotowano w Hiszpanii (65%), na Łotwie (64%) i na Malcie (63%).
W Polsce podział wygląda następująco: 58,4% obywateli mieszka w domach i 41,4% w mieszkaniach. Taka struktura plasuje Polskę w grupie krajów o silnym przywiązaniu do tradycyjnego modelu budownictwa jednorodzinnego, co jest szczególnie widoczne na obszarach wiejskich i podmiejskich.
| Obszar | Domy (%) | Mieszkania (%) |
|---|---|---|
| Unia Europejska (2024) | 51 | 48 |
| Polska | 58,4 | 41,4 |
| Hiszpania | – | 65 |
| Łotwa | – | 64 |
| Malta | – | 63 |
07
Jakie trendy kształtują budownictwo mieszkaniowe w Polsce?
Najważniejsze trendy to budownictwo modułowe, które rośnie w tempie 11,62% rocznie, oraz zrównoważone budownictwo napędzane obowiązkiem raportowania ESG.
Budownictwo modułowe
Rosnąca popularność budownictwa modułowego i prefabrykowanego w Polsce znajduje odzwierciedlenie w dynamicznym tempie wzrostu tego sektora na poziomie 11,62% rocznie, co sprawia, że choć tradycyjne metody wciąż dominują, rozwiązania budownictwa modułowego zyskują coraz większy udział w rynku. Trend ten jest aktywnie wspierany przez Państwowy Fundusz Rozwoju, a jego głównymi atutami są znaczące skrócenie czasu realizacji inwestycji oraz redukcja ilości generowanych odpadów budowlanych. Polskie firmy są obecnie uznawane za światowych liderów w tej dziedzinie, dostarczając zaawansowane prefabrykaty i moduły, które sprawdzają się zarówno w niskiej, jak i wysokiej zabudowie na całym świecie. Metody te wykraczają poza pierwotne zastosowania w hotelarstwie, znajdując coraz szersze wykorzystanie w budownictwie oświatowym, opieki zdrowotnej oraz w sektorze mieszkaniowym.
ESG i zrównoważone budownictwo
Transformacja w stronę budownictwa zrównoważonego w 2026 roku nabiera tempa, stając się nie tylko wymogiem etycznym, ale przede wszystkim ekonomicznym. Deweloperzy stają przed koniecznością raportowania ESG, co wymusza na nich stosowanie niskoemisyjnych materiałów, dbałość o bioróżnorodność oraz wdrażanie rozwiązań z zakresu gospodarki o obiegu zamkniętym. Szacuje się, że w 2026 roku odsetek budynków wielorodzinnych posiadających certyfikaty takie jak BREEAM czy LEED przekroczy 40% w segmencie nowych projektów.
Gotowe raporty o rynkach w PDF
W Skanie Rynku by MarketHub znajdziesz gotowe raporty w PDF o wybranych rynkach: wielkość rynku, najważniejsi gracze, trendy i źródła danych. Jeśli nie ma tam Twojego rynku, przygotujemy pogłębioną analizę rynku.
Chcesz wykorzystać ten przegląd?
Możesz cytować dane z podaniem źródła, a w miarę możliwości także z linkiem do naszej strony. Użyj takiego podpisu:
Źródło: MarketHub, „Analiza rynku budownictwa mieszkaniowego”, markethub.pl, 10.2021
Powiązane przeglądy rynku
Cały katalogNowe wydanie co poniedziałek
Praktyczne metody researchu i nowe przeglądy rynków. Bez reklam, wypisujesz się jednym kliknięciem. Zobacz, co znajdziesz w newsletterze